摘要：

  周末市場出現關于央行、銀保監會印發《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》的消息，和今年以來的涉房政策相比，“通知”中大的框架依然是“房住不炒”，其中對部分政策進行了細化，支持力度提升。

  整體看，11日發布的“通知”，對房地產相關政策進行了細化和力度上的增強，和今年之前主要刺激需求相比有所轉變，如對于房企的支持有所增加，“兩道紅線”可以合理延期、新增融資若出現違約，在盡職情況下可以免責，對建筑業企業提供資金支持等，效果可能會好于之前，但次輪地產下行周期較長，幅度較大，信心修復可能需要時間，例如對房企資金支持上，其中的一些條件如剩余銷售回款能覆蓋相關融資等，均對于融資主體有較高要求，同時從防風險角度看，資金提供方的積極性可能要在房地產市場整體環境明顯改善后，如商品房銷售持續增加或房價逐步企穩等信號出現。

  對黑色商品的影響，可以分位兩個階段，一是從中期看，房地產明年降幅收窄已經是明確預期，只是恢復程度未知，此輪政策出臺一定程度提升對明年預期，相應房地產用鋼消費情況也可能好轉，但新開工同比繼續下降的預期很難轉變，施工增速恢復情況依然是螺紋需求的關鍵，中期依然是持謹慎觀點；二是短期上，即在淡季期間，政策預期可能會不斷發酵，利多市場情緒，產業鏈整體庫存不高，預期修復可能會刺激補庫，對價格形成較強的支撐，不出現新的利空之下，未來幾周螺紋將維持震蕩偏強的走勢，不過當前疫情仍反復，在利潤改善后鋼廠可能再次復產，因此在基差大幅收窄要注意盤面波動風險。

正文

  上周末，市場出現11月11日央行、銀保監會印發《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》的消息，從文件內容看，和今年以來的涉房政策相比，“通知”中大的框架依然是“房住不炒”，其中對部分政策進行了細化，支持力度提升。

  去年以來有關房地產的支持政策以地方出臺居多，主要是以刺激銷售為主，包括降低首付比例、調整購房資格，中央部委層面的支持政策則主要是下調房貸基準利率、并對部分城市下調了最低購房貸款利率。同時，三季度以來，“保交付”成為政策主要的關注方向，例如由政策性銀行提供的2000億元保交付基金，地方上有鄭州市提供的100億元房地產紓困基金等。從數據看，政策效果一般，9月份全國房地產銷售面積同比下降16%，10月份居民新增中長期貸款同比降幅再次擴大，10月到11月前兩周30城房屋銷售同比減少23%，較9月降幅擴大12%，銷售恢復緩慢，房地產新開工面積同比降幅維持在44%附近，竣工、施工增速回升并不顯著。央行調查問卷顯示，三季度居民對房價上漲預期的占比降至14.8%，低于2015年一季度低點，對未來三個月增加購房支出的占比為17.1%，環比略增加不過仍是2017年二季度以來最低值，二線城市房價繼續下跌。因此，前期政策主要是刺激需求，但需求一是受到房企違約、停工增加的擔憂而下降，二是疫情影響下，居民自身對購房較為謹慎，特別是在一線以外的城市房價不斷下跌的情況下，相比之前兩輪的刺激，本輪刺激見效的時間明顯拉長，而出口增速開始確定性見到拐點可能是政策力度提升的主要觸發因素。

  11日發布的“通知”和之前的政策相比，主要的思路比較一致，其中有保交樓、做好受困房企風險處置工作、加大住房租賃支持以及對房企資金的支持。這其中，有以下幾點：

  1、政策性銀行的保交樓資金支持前期已有涉及，后續關注是否資金量會增加。

  2、政策性銀行提供的專項借款確定后，鼓勵如商業銀行積極提供配套融資，不過這一條是有前提條件的，就是剩余銷售回款能覆蓋專項借款及配套融資或者是相關的融資能落實還款來源，由于房價違約及停工緩建項目較多的情況已持續較長時間，因此對于多數項目而言能否滿足條件還有待驗證，可能是存在難度。不過“通知”中也提到了，對于新發放融資形成不良的，如果盡職可以免責，這有利于提升相關主體的積極性。

  3、對出險房企的風險處置、收并購和前期相比變動較小。

  4、居民方面的還貸政策進行了優化，如受疫情影響可以協商延期，也是避免出現系統風險。

  5、對銀行“兩道紅線”政策進行了優化?！巴ㄖ敝刑岢隽搜娱L房地產貸款集中度管理政策過渡期安排，對受疫情等原因不能如期滿足的金融機構可以合理延長過度期?！皟傻兰t線”是央行、銀保監會20年底出臺了關于銀行涉房貸款的要求，主要是房地產貸款余額占比及個人住房貸款余額占比，不得高于人民銀行、銀保監會確定的相應上限。因此，如果延長過度期，對房企資金端還是比較有利，但政策持續的情況下，影響還是會持續。

  6、房地產貸款投放上，“通知”提出要對民營和國有房企一視同仁，今年以來民營房企融資難度增大，無論是債權融資還是銀行貸款方面，但通知中也提到是對于“整理完善、聚焦主業、資質良好”以及“短期面臨財務困難、財務總體健康”的主體，房企今年違約較多，因此實際執行情況還要具體看待，預計資金支持明顯增多，可能是要看到房地產大環境及數據的持續好轉，例如銷售明顯增加且持續一段時間。

  7、“通知”中提到了要對建筑企業提供資金支持，可能是為了完成“保交樓”的任務，這也有助于房建項目恢復施工，和前期政策相比更為直接。

  整體看，11日發布的“通知”，對房地產相關政策進行了細化和力度上的增強，和今年之前主要刺激需求相比有所轉變，如對于房企的支持有所增加，“兩道紅線”可以合理延期、新增融資若出現違約，在盡職情況下可以免責，對建筑業企業提供資金支持等，效果可能會好于之前，但次輪地產下行周期較長，幅度較大，信心修復可能需要時間，例如對房企資金支持上，其中的一些條件如剩余銷售回款能覆蓋相關融資等，均對于融資主體有較高要求，同時從防風險角度看，資金提供方的積極性可能要在房地產市場整體環境明顯改善后，如商品房銷售持續增加或房價逐步企穩等信號出現。

  對黑色商品的影響，可以分位兩個階段，一是從中期看，地產明年降幅收窄已經是明確預期，只是恢復的幅度未知，次輪政策的出臺一定程度提高對明年的預期，相應地產用鋼消費情況也可能好轉，但新開工同比繼續下降的預期暫時不便，施工增速恢復情況依然是螺紋需求的關鍵，中期依然是持謹慎看法。一是淡季期間，政策預期可能會不斷發酵，利多市場情緒，產業鏈整體庫存不高，預期修復可能會刺激補庫，對價格形成較強的支撐，不出現新的利空之下，會帶動螺紋價格偏強運行。

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